Les 12 étapes cruciales pour finaliser l'achat d’une propriété

1. L'offre d'achat est acceptée

La première étape de l'achat d'une propriété est l'acceptation par le vendeur de l'offre de l'acheteur. Cela peut se faire en personne, par téléphone ou par courrier électronique. Normalement, l'agence prend contact avec vous pour vous annoncer la bonne nouvelle.

Ce n'est pas encore le moment de sabrer le champagne, car il y a encore beaucoup à faire avant de conclure l'affaire, mais vous pouvez fêter cela en avance.

2. Le choix du notaire

Un notaire, ou "notaire" comme on les appelle en français, est un officier public. C'est un spécialiste du droit agissant au nom de l'État et nommé par le ministre de la Justice afin de rédiger des contrats authentiques au nom de l'acheteur et du vendeur. Le vendeur peut également choisir son propre notaire s'il le souhaite, de sorte que dans certains cas, il peut y avoir plus d'un notaire.

Cela peut sembler décourageant, mais avec le bon notaire, vous serez entre de bonnes mains.

L’acte :

Le fait qu'un acte soit rédigé par un notaire est une garantie de sa légalité et de son authenticité. Un notaire a l'obligation légale de fournir à l'acheteur des informations complètes sur la nature et le contenu de l'accord signé et sur ses conséquences. Son rôle principal est de sécuriser la transaction, d'assurer un titre de propriété incontestable et de collecter toutes les taxes dues à l'État.

Une fois que le notaire a fait son travail, il est temps designer sur la ligne pointillée.

Les frais :  

Combien coûte un notaire ?

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Le montant payé pour le notaire dépend de l'âge de la propriété.

Propriété existante - entre 7% et 10% du prix d'achat, hors frais d'agence immobilière.

Propriété récente/nouvelle - 2% de frais de transfert et de droits d'enregistrement, plus la TVA au taux de 20% sur le prix d'achat (sauf pour les ventes entre particuliers), hors frais d'agence immobilière.

Même si ces frais sont souvent appelés "frais de notaire", le notaire ne reçoit qu'environ 1 % du prix de vente de la propriété. Le montant restant est versé au gouvernement pour payer les droits de timbre et les taxes d'enregistrement.

Le gouvernement réglemente les frais de notaire qui varient en fonction du prix de vente de la propriété.

Ces frais sont payés par l'acheteur. S'il y a plus d'un notaire, le coût pour l'acheteur est toujours le même et ce montant est partagé à 50/50 entre les deux notaires.

Remarque : les frais de notaire ne tiennent pas compte du coût d'un prêt hypothécaire ou de la création d'une société si c'est ainsi que vous avez l'intention d'acheter la propriété (plus d'informations à ce sujet à l'étape 6).

4.   Signer un avant-contrait "Compromis de vente"

Le compromis :

C'est ce qu'on appelle le "Compromis de Vente" en français.

La troisième étape du processus d'achat d'une propriété en France est la signature d'un contrat préliminaire. Il s'agit d'une promesse de vente et d'achat de la propriété.

Il est établi par le notaire une fois qu'il a reçu les documents suivants du vendeur :

Le titre de propriété :

Confirmation que le bâtiment est conforme à toutes les réglementations légales :

Rapport sur l'amiante, les installations électriques, les risques naturels, etc.

Ce contrat comprend toutes les conditions de la vente et précise une date d'achèvement. Le contrat est soumis à des conditions qui, si elles ne sont pas remplies, peuvent annuler l'achat :

Justification que le bien appartient au vendeur en question et qu'il n'y a aucun empêchement à ce qu'il le vende.

Sinon, il y aura refus de la mairie fondé sur son droit de préempter la vente.  

Conditions suspensives éventuelles, par exemple :

Prêt bancaire :

L'acheteur obtient un prêt bancaire à un taux préférentiel.

Vente préalable :

L'acheteur vend d'abord son propre logement.

Permis de construire :

Permis de construire pour apporter des modifications structurelles à la maison/au terrain.

Autre condition :

Toute autre condition convenue entre l'acheteur et le vendeur.

5.   L'acheteur organise le dépôt

Ça y est, on avance. C'est le moment de la première transaction financière.

L'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord sur le prix. Le contrat préliminaire a été signé. À ce stade, l'acheteur doit verser au notaire un acompte de 5 à 10 % du prix convenu du bien. Cette somme sera conservée sur un compte séquestre jusqu'à la transaction finale.

Le transfert se fait par virement bancaire.

6.   Le délai de réflexion de 10 jours de l'acheteur

L'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours après avoir reçu une copie de l'avant-contrat. Le vendeur ne bénéficie pas de ce délai de réflexion, il protège uniquement l'acheteur.

Changement d’avis : 

Si l'acheteur décide de se retirer pendant cette période, il doit être remboursé à 100 % de ce qu'il a transféré sur le compte séquestre. À ce stade, le processus d'achat est terminé.

L'acheteur peut changer d'avis pour n'importe quelle raison et n'a pas à le justifier pour obtenir le remboursement intégral de l'acompte pendant ce délai de réflexion de dix jours.

Que se passe-t-il après le délai de réflexion de 10 jours ?

Outre les conditions décrites à l'étape 3 (Signer un contrat préliminaire/Compromis de vente), si l'acheteur décide qu'il ne veut plus aller jusqu'au bout de la transaction après le délai de réflexion, le vendeur a le droit de conserver l'acompte jusqu'à 10 % du prix de vente du bien à titre de compensation.

7.   L'acheteur s'occupe de la totalité des fonds d'achat

C'est le moment de réfléchir à la bonne façon d'acheter le bien et d'organiser les fonds. Vous avez la possibilité de décider si vous allez effectuer l'achat en tant que particulier ou en tant que société.

Si l'acheteur est l'actionnaire d'une société, l'achat est effectué par l'intermédiaire de sa société.

Il existe d'autres structures de paiement plus sophistiquées qui peuvent être utilisées avec l'aide d'un avocat spécialisé.

Si un prêt bancaire est nécessaire, il faut compter jusqu'à deux mois pour obtenir une réponse d'une banque. Vous devrez ensuite attendre un minimum de dix jours pour accepter l'offre. L'offre de la banque reste valable pendant 30 jours. Vous devez faire usage du prêt dans les quatre mois qui suivent son acceptation.

8.   Le notaire rédige l'acte authentique de vente

Une fois ces démarches accomplies, et après que le notariat ait effectué toutes les vérifications administratives nécessaires, l'acte définitif, qui s'appelle " acte authentique de vente ", peut être rédigé. Il y a généralement un délai de trois à quatre mois entre la signature de l'avant-contrat et l'acte définitif.

9.   Les fonds sont transférés sur le compte séquestre du notaire

Remarque : les étapes 8, 9 et 10 se déroulent toutes en même temps.

Le jour de la signature de l'acte définitif, le solde du prix du bien (90 % à 95 % selon l'acompte versé) doit être versé sur le compte séquestre du notaire. 

Quelques semaines plus tard, les fonds sont transférés sur le compte du vendeur par le notaire.

Comme expliqué à l'étape 2, l'acheteur doit payer des frais qui représentent généralement 7 % du prix global de la propriété. Ces frais comprennent les honoraires du notaire (1 % du prix total), la taxe d'achat(environ 5,89 % du prix) et les frais administratifs.

Si une société est utilisée pour acheter la propriété, l'acheteur qui a signé l'avant-contrat en son nom propre remplacera sa société, ce qui signifie que le contrat est exempt de toute taxe.

Une fois toutes les formalités accomplies, le notaire clôturera les comptes des deux parties.

10.   L'acte définitif signé par l'acheteur 

Remarque : cette étape se déroule en même temps que les étapes 8 et 10.

Cet acte final est signé en présence de toutes les parties. Le vendeur et l'acheteur se réunissent avec leurs notaires respectifs et l'agent immobilier. Les points fins des conditions de vente sont soulignés, puis les documents sont signés par les deux parties et attestés par les notaires.

11.   Le vendeur paie l'impôt sur les plus-values (le cas échéant)

Remarque : cette étape se déroule en même temps que les étapes 8 et 9.

Le vendeur doit payer la taxe sur les plus-values (si elle est due) sur le compte du notaire qui enregistre le contrat au bureau des hypothèques. En général, si la propriété est la résidence principale du vendeur, il n'y aura pas d'impôt sur les plus-values. S'il s'agit d'une résidence secondaire, il y aura probablement un impôt sur les plus-values à payer. Le notaire s'en chargera.

12.   L'acheteur récupère les clés du bien

 Enfin, le moment que vous attendiez ! L'acheteur est désormais propriétaire du bien et peut récupérer les clés chez le notaire et emménager.

               CÉLÉBRER AVEC DU CHAMPAGNE

Les occasions spéciales appellent des boissons spéciales. Dépoussiérez vos plus beaux verres en cristal et faites sauter le bouchon d'une bouteille de Dom Pérignon. Vous êtes désormais l'heureux propriétaire d'un bien immobilier.

Combien de temps cela va-t-il prendre ?

Le délai entre la signature de l'avant-contrat et l'acte définitif (ce qui signifie la signature de l'acte définitif notarié et le paiement de la totalité du prix, plus les frais de notaire et de commission d'agence) est généralement d'environ 2 à 4 mois.

Ce délai peut être accéléré avec l'accord de toutes les parties.

Vous trouverez dans notre guide un résumé des délais pour chaque étape du processus d’achat et des indications qui vous seront précieuses.